中达证券：地产销售投资反弹延续，到位资金增速提升

作者：久期编选 2020-09-17 18:30

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《销售投资反弹延续，到位资金增速提升——8月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

延续前期销售复苏态势，8月商品房销售额增速回正。1-8月，全国商品房销售额累计同比增长1.6%(1-7月：下降2.1%);销售面积下降3.3%(1-7月：下降5.8%)。1-8月，开发投资累计同比增长4.6%(1-7月：增长3.4%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.4%与增长11.2%，较1-7月分别扩大1.4个百分点和下滑1.0个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，8月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。

工程进度基本恢复，开工竣工降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-8月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.6%(1-7月：下降4.5%);房屋竣工面积同比下降10.8%(1-7月：下降10.9%)，同比降幅小幅收窄。1-8月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-8月，房地产开发资金来源累计同比增长3.0%(1-7月：增长0.8%)。其中，国内贷款增长4.0%(1-7月：增长4.9%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长1.2%和8.6%(1-7月分别下降3.4%和增长6.6%)。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速年内首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。

二线增长较快，去化有所下降。8月，45城新房成交面积环比上升3%，同比上升26%;当年累计成交面积同降4%(上月为降9%)，一、二、三线城市分别下降10%、1%及6%。东营、南京、金华和东莞累计增幅较大，而武汉、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为10.6个月(上月：11.5个月)，平均环比降4%，同比降10%。二手房方面，8月，15城二手房交易量环比下降5%，同比上升21%;截至8月末，15城累计成交面积同降5%(上月为降8%)。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

二线宅地成交增速提升，溢价率维持平稳。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.4%;其中，一线城市增长69.0%，二线城市增长5.1%，三线城市下降17.1%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，8月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始走平，8月单月溢价率环比基本持平。

投资建议：基本面复苏态势延续，维持“强于大市”评级。8月行业基本面延续前期升势，整体销售投资均实现同比增长。尽管融资端政策有所收紧，但良好的销售增长使得开发资金来源增速继续提升，能够一定程度对冲融资监管政策的影响。随着下半年传统销售旺季的到来，房企的销售与现金流有望得到进一步改善。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：中型房企股价表现较好

截至8月31日，合生创展集团、众安集团和海昌海洋公园当月涨幅居前;银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至8月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1：合生创展集团、众安集团和海昌海洋公园8月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/8/31

图2：银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至8月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/8/31

图 3：保利物业、弘阳服务和奥园健康8月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/8/31

2.行业：销售投资持续反弹，到位资金首次转正

延续前期销售复苏态势，7月全国商品房销售面积降幅继续收窄。1-8月，全国商品房销售金额累计同比增长1.6%(1-7月：同比下降2.1%);销售面积累计同比下降3.3%(1-7月：同比下降5.8%)。随着国内各项经济活动逐步恢复，商品房市场需求复苏明显，带动整体销售情况出现快速反弹。在平稳的政策环境下，需求端的快速恢复有望支撑商品房销售进一步回暖。

图4：商品房销售额累计增速年内首次转正

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图5：商品房销售面积降幅较上月继续收窄

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开发投资增速继续提升，土地成交价款增速小幅回落。1-8月，全国房地产开发投资完成额累计同比上升4.6%(1-7月：同比上升3.4%)，增速继续提升。拿地方面，由于近期各地加强土地市场调控，以及融资端监管加强，1-8月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.4%和增长11.2%，较1-7月分别扩大1.4个百分点和下滑1.0个百分点，但整体土地市场热度仍处高位，房企拿地积极性较高。土地购置费1-7月同比增长8.5%(1-6月为增长6.2%)，整体趋势与土地购置相符。整体而言，8月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来地产投资造成一定影响。

图6：房地产开发投资增速继续反弹

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图7：房企土地成交价款增速有所回落

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增速继续提升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

工程进度基本恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，今年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-8月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.6%(1-7月：下降4.5%);房屋竣工面积同比下降10.8%(1-7月：下降10.9%)，同比降幅小幅收窄。1-8月新开工面积同比仍有所下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：房屋新开工面积降幅有所收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅继续收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-8月，房地产开发资金来源累计同比增长为3.0%(1-7月：增长0.8%)。拆分来看，国内贷款累计增长4.0%(1-7月：增长4.9%);自筹资金累计同比增长3.6%(1-7月：增长3.3%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长1.2%和8.6%(1-7月分别下降3.4%和增长6.6%)。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速年内首次转正。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。

图11：开发资金来源增速继续提升，定金及预付款增速年内首次回正

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：一线增长较快，推盘同比上升

3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘同比有所增加

各线城市销售面积同比增长，一线城市增速较快。8月当月，45个主要城市新房成交量环比上月增长3%，同比上升26%。一线城市同比上升44%，二线城市同比上升22%，三线城市同比上升25%。45城截至8月末累计成交量同比下降4%(上月为下降9%)，一、二、三线城市分别上升下降10%、1%及6%。东营、南京、金华和东莞2020年累计交易量分别上升约148%、28%、23%及23%，而武汉、池州、淮南、常州累计同比下降33%、34%、42%和44%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，各线城市销售维持了前期快速复苏态势，二线城市销售面积已接近去年前8个月水平;一线城市销售面积近期增长较快。

去化周期按月有所下降，一线城市中北京、广州环比下降较快。截至8月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均上升5%，同比平均上升20%;平均去化周期为10.6个月(上月为11.5个月)，环比平均下降4%，同比平均下降10%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为19.0个月、5.5个月、7.7个月和6.2个月，环比上月分别下降35%、11%、12%和上升4%;同比分别下降20%、27%、29%和26%。整体而言，主要城市去化周期有所下降，基本面延续了前期快速修复的态势。

福州、昆明、苏州、广州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。8月，17个重点城市单月新房批售建面为1769.7万平，同比上升13.3%，环比下降1.9%;其中，4个一线城市单月同比上升46.7%，环比上升21.2%，13个二线城市单月同比上升8.7%，环比下降5.2%。1-8月，17个重点城市累计新房批售建面为10923.9万平，同比增长9.3%(1-7月为8.6%);其中，4个一线城市累计同比下降4.7%，12个二线城市累计同比增长11.8%。福州、昆明、苏州和广州批售建面累计同比增长83.3%、76.6%、52.1%和42.7%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2020/8/31主要城市交易量，一线城市同比增长较快

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至8月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至8月末主要城市新房批售情况，福州、苏州、广州、杭州新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交同比快速上升，挂牌价高位稳定

金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前。8月，15个主要城市的二手房交易量环比上月下降5%，同比上升21%。北京和深圳单月同比分别上升41%和82%。截至8月末，15城2020年累计交易量同比下降5%(上月末为下降8%)。金华、深圳、南京2020年至今分别累计同比上升74%、56%和41%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，金华、深圳、南京成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨