中达证券：上海放宽落户影响几何?

作者：久期编选 2020-09-28 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：申思聪、蔡鸿飞、诸葛莲昕，原标题《上海放宽落户影响几何?——专题研究&周度数据》。

报告要点

专题研究：

此次落户放宽的幅度如何?其他重点城市的落户政策严格程度和导致其差异的原因几何?上海放宽落户反映何种城镇化发展趋势?

上海落户新政在优秀人才直接落户方面明显放宽。上海此次的新政对高学历、重点高校人才的落户条件有较大幅度的放宽，对于博士研究生全面放开，硕士研究生则放宽至“双一流”，本科阶段追加四所上海顶尖高校。根据我们的假设和测算，此次落户放宽后，以2019年各学历毕业生计算，符合上海基本落户条件的毕业生人数合计达约17.7万人，或将使上海户籍人口加速增长。

产业发展差异导致重点城市毕业生落户政策有所差别，北京、上海落户门槛仍相对较高。深圳的诸多新型产业对人才的需求较大，本地相对薄弱的高等教育使其在户籍政策方面较为宽松，全日制大专以上可申请落户。广州传统产业相对较多，或借助较为宽松的落户政策助力产业转型发展，本科及以上可申请落户。北京的首都地位使其具备丰富的产业资源，并拥有最为严格的落户政策，毕业生需通过有户籍指标的用人单位获取户口。上海最新改动更偏向应届生实力，此次落户政策的放宽范围仅限于相对高端人才，而上述人才能够在城市产业的转型升级中发挥更为关键的作用。南京、杭州、长沙、成都、武汉、厦门、西安等城市亦出台了较宽松的落户政策，本科毕业生均可在上述城市通过学历落户，专科毕业生亦通常仅需满足稳定就业及社保记录等条件即可落户。

上海落户松动在一定程度上反映出城市群或将开始再聚集阶段，核心城市有望迎来进一步发展突破。城市发展通常将经历聚集、分散与再聚集的过程，近年来，一体化程度最高的长三角城市群的发展最为突出。作为长三角区域的核心城市，上海此次放宽落户亦偏向高端人才，对产业转型升级更具带动作用，国内核心城市的发展或将迎来新的突破。展望未来，其他城市群的核心城市或亦将逐步开始进入再聚集阶段，相应区域的房地产需求亦将在中长期有所支撑。

数据要点：

截至9月25日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升7%，2020年累计成交面积同比下降2%。

截至9月25日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升3%;平均去化周期9.2个月，平均环比上升1%。

截至9月25日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升0.1%，2020年累计交易面积同比下降3%。

投资建议:

本周，个别房企的突发事件使市场风险偏好下行，相关资产价格及整体板块表现有所承压。政策方面，重点城市在人才引入方面加大力度，上海放宽应届毕业生直接落户条件，天津降低积分落户申报指导分值;部分楼市过热城市则继续加码调控，长春、东莞分别从首付比例和房贷额度方面出台收紧政策。市场整体风险偏好虽因事件而出现短期改变，但行业整体政策面仍保持稳定，基本面亦保持良好。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 上海放宽落户影响几何?

日前，上海在应届生落户政策方面出台了放宽政策。此次落户放宽的幅度如何?其他重点城市的落户政策严格程度和导致其差异的原因几何?上海放宽落户反映何种城镇化发展趋势?

1.1上海落户政策放宽幅度如何?

优秀人才直接落户方面明显放宽。对比由上海市高校毕业生就业工作联席会议制定并发布的2019和2020年《非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，今年最大的变化在于符合基本申报条件即可落户的范围大幅放宽。根据此次新政：博士研究生符合基本申报条件即可落户;硕士毕业生方面，“世界一流大学建设高校”及“世界一流学科建设高校”建设学科(简称“双一流”)、中科院在沪各研究所、上海科技大学及上海纽约大学的应届硕士毕业符合基本申报条件即可落户;本科生方面，除北京大学及清华大学的本科应届毕业生外，此次增加了在沪“世界一流大学建设高校”，对应复旦大学、同济大学、上海交通大学及华东师范大学四所高校。整体而言，上海此次的新政对高学历、重点高校人才的落户条件有较大幅度的放宽，对于博士研究生全面放开，硕士研究生则放宽至“双一流”，本科阶段追加四所上海顶尖高校。

表 1：2020年上海直接落户条件大幅放宽

数据来源：上海学生就业创业服务网，中达证券研究

本次政策在积分计算方面未见明显变化。在对不满足前述条件的毕业生而言，仍需通过积分方式进行落户。对比2020与2019年的积分落户政策，积分范围及各项分值的变动不甚明显，仅在用人单位方面略有变化。2020年政策中新增用人单位为上海中小学、幼儿园计2分，上海中小学体育专任教师、上海幼儿园专任教师计1分，体现出上海落户政策对基础教育人才的倾斜。

积分落户政策在过去为部分应届生落户上海带来了一定阻碍。2019与2020年的非上海生源普通高校应届毕业生在积分落户方面的要求均为72分，各项分值大体相同。积分要求在过去为应届毕业生落户带来了一定困难，即使为“双一流”高校的博士研究生，或仍需通过自身学习成绩排名、外语水平、计算机水平、三好学生等荣誉称号、学术或文体竞赛获奖、科研创新成果、国家西部计划服务等就业项目及用人单位的领域、项目等等渠道获取积分，满足72分方可落户。

此次放宽或将使上海短期内户籍人口出现一定增长。落户难度为应届毕业生选择就业城市的重要考虑因素。近年来，北京和上海等城市对人口总量做出了限制：2015年末，北京和上海分别在“十三五”规划建议中提到“十三五”期间全市常住人口总量控制在2300万人和2500万人以内。与此同时，近年来深圳及多个二线城市频频出台人才引入政策。在上述因素的共同作用下，上海近年常住人口增长明显放缓，2015及2017年常住人口人数出现倒退，2019年上海市常住人口约2428万人。户籍人口方面，北京及上海的落户难度相对其他城市更大，因而上海的常住人口和户籍人口增长相对而言较为稳定，2015年起上海新增户籍人口虽持续增长，但2018年的户籍人口增量仅为7.25万人，而2018年上海市户籍人口达1462万人。

图 1：上海近年常住人口增长明显放缓

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：上海近年户籍人口增长相对稳定

数据来源：Wind，中达证券研究

此次落户放宽涉及的应届毕业生范围更大。根据教育部《2019年全国教育事业发展统计公报》，2019年博士毕业生6.26万人，硕士毕业生57.71万人，普通本科毕业人数394.72万人。如根据双一流建设高校数量(一流大学建设高校42所，一流学科建设高校95所)占全体高校数量(2019年，我国研究生培养机构828个)比重计算，则双一流硕士毕业生约达到9.55万人。根据清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学2019年毕业生就业质量报告，上述六所高校2019年本科毕业生人数合计约1.86万人。虽然上述六所高校有较大比例的本科生在本科毕业后选择继续深造，但此次放宽政策并非仅针对上述六所高校的本科应届毕业生，而是本科阶段为上述六所高校的应届毕业生。此次落户放宽后，以2019年各学历毕业生计算，符合上海基本落户条件的毕业生人数合计达约17.7万人，或将使上海户籍人口加速增长。

表 2：此次落户放宽或将使上海户籍人口加速增长

数据来源：教育部，清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学2019年毕业生就业质量报告，中达证券研究

上海针对高端人才的落户放宽或使上海户籍人数加速增长。近年来，我国高等教育各学历的毕业人数和招生人数均持续增长，满足基本落户条件的博士生人数在未来数年内亦将持续增长;双一流高校及六所本科院校的招生人数整体而言亦相对稳定。在满足基本条件的潜在落户人群基数的增长之下，上海的户籍人口或有望加速增长。

图 3：我国高等教育各学历毕业生人数持续增加

数据来源：Wind，教育部，中达证券研究

图 4：我国高等教育各学历招生人数持续增加

数据来源：Wind，教育部，中达证券研究

1.2上海缘何此时放宽落户条件?

一线城市的城市人口吸引力仍居全国前列，但呈现一定差异。根据百度地图慧眼的《中国城市活力研究报告》，2020年第二季度，深圳、广州、东莞位列城市人口吸引力前三位，上海、北京仅分别位列第四及第五位。当前，上海的人口吸引力弱于大湾区的三个城市。导致城市人口吸引力差异的原因较多，包括落户难度、工作机会、城市包容度及气候等等，其中产业发展为核心原因。

表 3：一线城市人口吸引力仍居全国前列

数据来源：百度地图慧眼《2020Q2中国城市活力研究报告》，中达证券研究

人口的移动与产业发展高度相关。城市的经济增长来源于产业的发展，而人才是产业发展的重要驱动力;产业发展态势良好的城市能够提供更多的工作机会，进而吸引更多人才。

人口吸引力排名靠前的城市优势产业有所差别，深圳、东莞整体而言传统产业较少。深圳以高新技术产业、金融业、现代物流业和文化创意产业为四大支柱产业，均为当前我国产业转型升级过程中的重要行业。广州在汽车制造、电子信息、石化、轻工制造等产业具备优势，传统产业相对更多。东莞在电子信息及先进制造方面不断发展，华为等企业亦在东莞设有研发实验室等。上海的现代服务业快速发展，2035年目标成为具有世界影响力的经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，当前亦积极改造升级传统行业、调整淘汰落后产能并培育制造业新动能。北京作为国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，虹吸效应极强，对产业和人口的引入有其独具的优势。

表 4：城市人口吸引力较高的城市的优势产业有所差别

数据来源：政府网站，中达证券研究

深圳的诸多新型产业对人才的需求较大，本地相对薄弱的高等教育使其在户籍政策方面较为宽松。深圳的优势产业中传统产业占比较小，新兴产业的发展相对而言对人才的需求更为旺盛。然而，深圳本地的高等教育资源相对其他一线城市较为匮乏，因而其需要通过更为友好的落户政策吸引人才。符合年龄要求、拥有全日制大专以上普通高等教育学历即可在深圳市申请接收;另外，深圳在《关于促进人才优先发展的若干措施》提出， 2016年3月23后引进人才可享受一次性发放的租房和生活补贴(本科15000元，硕士25000元，博士30000元)，在此之上部分区亦提供不同幅度的区补贴。在较为强力的人才引入福利之下，深圳2015年起常住人口和户籍人口均快速增长，2019年常住人口及户籍人口分别增长41万人和40万人，华为、中兴等代表企业亦得到了快速发展。

图 5：深圳2015年来常住人口及户籍人口快速增长

数据来源：Wind，中达证券研究

图 6：深圳常住人口及户籍人口近年快速增长

数据来源：Wind，中达证券研究

图 7：上海常住人口及户籍人口近年较为平稳

数据来源：Wind，中达证券研究;注：2019年户籍人口数据缺失

广州传统产业相对较多，或借助较为宽松的落户政策助力产业转型发展。广州的教育、医疗等资源相对深圳更为丰富，与北京、上海共同作为常年的一线城市。但其产业结构中传统产业的比重相对较高，当前对人才的吸引力相对有限。因而，广州通过较低的落户门槛积极引入人才，今年亦首次将普通高校应届毕业生接收和入户分离，同时对高校应届毕业生入户申报流程进行了简化，明确来穗就业或创业的高校应届毕业生可直接到公安部门办理入户，符合年龄要求、具备本科及以上学历即可申请将户籍迁入广州。

北京的首都地位使其具备丰富的产业资源，并拥有最为严格的落户政策。北京作为首都和我国北部少有的经济发达城市，拥有全国密度最高的优秀高等教育资源和各类产业资源，对人才的吸引力极强。非北京生源毕业生需通过进入有户籍指标分配的用人单位取得申请北京户口的资格;积分落户方面，积分落户的申请人需满足在京连续缴纳社保7年以上等条件。

上海最新改动更偏向应届生实力，此次落户政策的放宽范围仅限于相对高端人才。上海当前的产业发展更偏向应届生实力，亦更需要落户政策的支持以吸引人才。一线城市中，深圳、广州的落户门槛最低，上海次之，北京落户政策最为严格;此次落户政策放松后，上述排序仍未发生变化。上海此次落户政策的放宽则仅限于博士、双一流硕士及本科阶段为六所重点高校的应届生，放宽范围仅限于相对高端人才，而上述人才能够在城市产业的转型升级中发挥更为关键的作用。

众多强二线城市亦以较为宽松的学历落户政策大力引入人才。除一线城市外，南京、杭州、长沙、成都、武汉、厦门、西安等众多强二线城市亦出台了较为宽松的学历落户政策。本科毕业生均可在上述城市通过学历落户方式获得户口，专科毕业生亦通常仅需满足稳定就业及社保记录等条件即可落户。整体而言，众多强二线城市的学历落户政策均较为宽松。

表 5：重点城市毕业生落户政策有所差别，北京、上海落户门槛仍相对较高

数据来源：政府网站，中达证券研究

1.3上海放宽落户反映了何种城镇化发展趋势?

近年，大城市落户限制持续放宽，带动区域经济发展。根据国务院2014年印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，北上广深均属于超大城市。近年来，中央层面对超大城市的落户相关表述持续放松。2019年《新型城镇化建设重点任务》中提出，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。2020年4月，《新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出超大特大城市取消郊区新区落户限制。落户政策的持续放松将对人口流动和资源配置产生促进作用，放宽超大、特大城市落户政策将促进人才向核心城市流动，进一步发挥重点城市对区域经济发展的带动作用，对整体经济的持续增长提供支撑。

表 6：年度新型城镇化建设重点任务中，城市落户条件持续放宽

数据来源：政府网站, 中达证券研究;注：根据国务院2014年印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

核心城市落户松动，城市群或将开始再聚集阶段。城市发展过程中通常将经历聚集、分散与再聚集阶段：在城市发展的早期，核心城市的虹吸效应使产业及人口趋于聚集;聚集到一定阶段后，核心城市的部分产业将外溢至周边卫星城市，而其自身将逐步升级自身的产业结构、城市承载量等，当前我国多个重点城市均处于此阶段;当核心城市和卫星城市的产业均得到较为良好的发展，双方方能产生更多协作，核心城市的产业升级亦将吸引更多人才的聚集。核心城市的落户松动在一定程度上反映出我国部分发达城市群或将步入再聚集阶段。

图 8：部分核心城市或将开始步入再聚集阶段

数据来源：中国指数研究院，中达证券研究

再聚集或将使核心城市迎来进一步的发展突破。近年来，我国的城市群发展更在于核心城市向卫星城市的产业外溢，进而带动周边卫星城市的发展和多城市的融合。在此趋势之下，一体化程度最高的长三角城市群的发展最为突出。作为长三角区域的核心城市，上海此次放宽落户亦偏向高端人才，对产业转型升级更具带动作用，国内核心城市的发展或将迎来新的突破。展望未来，在各个城市群的发展之下，其他城市群的核心城市或亦将逐步开始进入再聚集阶段，相应区域的房地产市场需求亦将在中长期有所支撑。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

本周，海昌海洋公园、大发地产、中渝置地涨幅居前。合生创展集团、建发国际集团、众安集团年初至今涨幅居前。

图 9：海昌海洋公园、大发地产、中渝置地本周涨幅居前