穆迪：予宝龙地产(01238.HK)拟发行高级无抵押美元票据“B2”评级

久期财经讯，10月22日，穆迪已授予宝龙地产控股有限公司（Powerlong Real Estate Holdings Limited，简称“宝龙地产”，01238.HK）拟发行高级无抵押美元票据“B2”评级。

宝龙地产计划利用发行所得为其离岸债务再融资。

评级依据

穆迪副总裁和高级分析师Cedric Lai表示：“宝龙地产‘B1’企业家族评级(CFR)反映了其(1)开发和销售商业和住宅物业的业绩记录;(2)经常性收入增加，偿债稳定性增强;(3)向经济基本面强劲的城市扩张，对其房地产的需求更有利。”

“然而，该公司的信用状况受到执行风险、业务战略所需的高资本水平以及适度的债务杠杆率的制约，” Lai补充道。

此次发行计划将改善宝龙地产的流动性状况，不会对其信用指标产生实质性影响，因为该公司将利用发债所得资金为其现有债务再融资。

穆迪预计，未来12-18个月，宝龙地产的债务杠杆率(以收入/调整后的债务衡量)将从截至2020年6月的12个月的约50%提高到55%-65%，这得益于良好的合同销售带来的强劲收入增长。同样，穆迪预计调整后的EBIT/利息将保持强劲，从同期的约2.9倍升至3.0 -3.4倍。

未来12-18个月，宝龙地产的租金收入也将以每年25%的速度增长，从2019年的19亿元人民币增长至21亿元人民币左右，这主要得益于计划开业的新零售商场。该公司计划在2020年下半年开设10家零售商场，2021年再开设13家。这将支持租金收入的增长，并增强其支付利息的能力。

2020年前9个月，宝龙地产合同销售总额同比增长20.4%，达到543亿元人民币。穆迪预计，凭借良好的销售执行能力，以及专注于经济强劲的长三角地区，该公司的合同销售额将在2020年小幅增长至约700亿元人民币。长三角地区可以支撑更强劲的住房需求。

由于存在结构性次级风险，宝龙地产B2高级无抵押评债务评级比CFR低一个子级。该风险反映了这样一个事实，即在破产的情况下，大多数债权是在运营子公司，优先于宝龙地产的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏结构从属的重要缓解因素。因此，在控股公司层面的债权的预期回收率将较低。

宝龙地产的流动性是充足的。截至2020年6月30日，其现金持有量为264亿元人民币，覆盖了229亿元人民币的短期债务。穆迪预计，未来12-18个月，其持有的现金以及预期的营运现金流入，将足以支付其土地购买、股息支付以及用于之前收购的资本支出和应付款项。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了公司的所有权集中在其控股股东许健康(Hoi Kin Hong)和许华芳(Hoi Wa Fong)，截至2020年6月30日，他们持有公司59%的股份。

穆迪还考虑了(1)独立董事担任审计和薪酬委员会主席的事实;2)关联方交易和派息水平较低;(3)是否有香港交易所所要求的其他内部管治架构及标准。

穆迪认为，在新型冠状病毒爆发并迅速蔓延的背景前提下，全球经济展望恶化的影响是ESG框架下的一种社会风险，因为它对公共卫生和安全产生了重大影响。

可能导致评级上调或下调的因素

宝龙地产CFR的“正面”展望反映了穆迪的预期，即在强劲的收入确认和良好的利润率推动下，宝龙的信用指标将在未来12-18个月有所改善。这也反映出宝龙地产不断增长的房地产投资组合将增强其经常性租金收入，进而支持其现金流的稳定性和盈利能力。

如果宝龙地产继续扩大规模，同时保持充足的流动性和稳健的信用指标，并将债务杠杆水平提高到与其持有投资地产的商业模式相匹配的水平，那么可能会影响穆迪上调其评级。可能引发评级上调的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利率上升至3.0倍以上;(2)收入/调整后债务高于60%-65%。

鉴于“正面”的展望，下调评级的可能性不大。如果宝龙地产的销售下降，或者该公司采取更激进的扩张战略，削弱其信用指标，穆迪可能会下调宝龙的评级。可能引发评级下调的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利息降至2.5倍以下;(2)收入/调整后债务未能趋向55%。

宝龙地产控股有限公司是一家专注于在中国建设大型综合住宅和商业地产的中国房地产开发商。该公司于2009年10月在香港交易所上市。截至2020年6月30日，创立该公司的许氏家族持有该公司59%的股份。

截至2020年6月30日，宝龙地产开发用地总建筑面积约为2860万平方米，用于开发和未来开发。