中达证券：今年年末政治局会议对地产行业表述有何变化？

作者：久期编选 2020-12-14 14:50

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究】从政治局会议的地产表述看行业变化——专题研究&周度数据》。

报告要点

专题研究：

今年年末的政治局会议对地产行业的表述有何变化?当前的行业环境与过去两年有何不同?此次会议传递了哪些地产行业的政策信息?

此次会议是近三年来首次提及房地产的年末政治局会议，政策一致性更强。在十八届及十九届中共中央政治局的年末会议中，顶层对房地产行业的表述呈现出了多次工作重点的切换，由“住房保障和房地产市场调控”到“化解房地产库存”到“住房制度改革和长效机制建设”，反映出我国商品房市场和整体经济的发展和变化。此次为近三年来首次在年末的政治局会议中提及房地产，表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。当前，我国的经济发展更注重质量而非增速，在此背景下，此次政治局会议对房地产行业的提及或在一定程度上表明，当前行业基调的一致性相对过去两年更强。

下半年行业基本面环境的差异使当前的房地产行业基调较过去两年更为稳定，地产板块的趋势性行情尚待政策基调变化。2018及2019年中调控后，百城房价增速、宅地成交溢价率明显下行;四季度后，部分热门城市传递出了较为积极的政策信号，行业基本面略有回暖，板块表现亦随政策面趋于温和而有一定提振。2020年，疫情后快速的销售复苏使行业整体热度并未随融资管理规则的出台和三季度多地的调控而持续下降：房价增速在近月持续波动，房企的补库存需求使近月的宅地成交溢价率仍然较高，11月达到18.5%。基本面的差异使当前政策基调更为稳定，日前住建部座谈会和此次政治局会议对房地产行业的提及实际上继续延续了今年以来的政策基调，当前板块行情相对前两年较弱。

经济发展路径转变更需稳定成本要素，顺周期属性或有望使地产板块受益于经济增长。高质量发展更需房价、房租等成本要素维持在较为稳定的水平，房地产行业基调料将维持平稳。在当前“我国经济运行逐步恢复常态，但新冠肺炎疫情和外部环境仍存在诸多不确定性”的环境下，我国或将进一步构建国内国际双循环的发展格局，明年经济增长亦预期向好。在平稳的行业政策基调下，房地产行业的顺周期属性将有望使板块在经济复苏的过程中得到一定提振。

数据要点：

截至12月11日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降13%，2020年累计成交面积同比上升2%。

截至12月11日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期12.2个月，平均环比上升1%。

截至12月11日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升5%，2020年累计交易面积同比下降1%。

投资建议:

本周重点城市成交面积虽环比有所下降，但仍较去年同期有所提升，累计成交增速继续提升，行业基本面整体仍持续复苏。政策方面，宁波再次加码调控，上调二套房商贷首付比例，多地继续出台预售资金监管规定;行业政策面仍维持了较高的一致性，引导行业平稳健康发展。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 从政治局会议的地产表述看行业变化

每年12月中旬的中央经济工作会议之前，中共中央政治局均将召开会议，分析部署下年的经济工作。今年年末的政治局会议对地产行业的表述有何变化?当前的行业环境与过去两年有何不同?此次会议传递了哪些地产行业的政策信息?

1.1政治局会议对地产行业的表述有何变化?

2012至2013年强调“住房保障和房地产市场调控”，2015年提出“化解房地产库存”，2016至2017年更注重“住房制度改革和长效机制建设”。在十八届及十九届中共中央政治局的年末会议中，顶层对房地产行业的表述呈现出了多次工作重点的切换，由“住房保障和房地产市场调控”到“化解房地产库存”到“住房制度改革和长效机制建设”，反映出我国商品房市场和整体经济的发展和变化。2018年至今，房地产行业的调控框架较之前出现了明显的转变。

2018及2019年仅在年末政治局会议一周后的中央经济会议中提及“房住不炒”。年末分析部署下年经济工作的政治局会议提供了更为宏观的政策框架，而一周后召开的中央经济工作会议则在具体层面上更为细化。2018及2019年，年末的政治局会议中均未提及房地产，而是仅在一周后的中央经济会议中提及“房住不炒”、“因城施策”等表述，与四季度地方层面相对年中更为温和的政策态度相符。

此次会议是近三年来首次提及房地产的年末政治局会议，或体现出顶层对2021年经济增长驱动力的导向仍为降低对房地产的依赖。2020年，年末的政治局会议三年来首次提及房地产，表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。本次政治局会议对行业的表述虽较为温和，但为近三年来在年末政治局会议中的首次提及;当前，我国的经济发展更注重质量而非增速，在此背景下，此次提及或在一定程度上表明，当前行业基调的一致性相对过去两年更强。

表 1：本次为近三年来年末政治局会议中首次提及房地产

数据来源：政府网站，中达证券研究

2018及2019年，年末顶层对房地产行业的表述相对年中更为温和。2018及2019年，7月末的政治局会议均收紧了行业政策：2018年7月提出“坚决遏制房价上涨”，较2017年以来的“遏制热点城市房价过快上涨”范围更大、调控态度更为坚决;2019年7月提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现出我国经济增长动能切换的态度和趋势。在2018及2019年年中的调控后，商品房及土地市场热度均受到影响，年末的顶层表述则较年中更为温和。

2020年末的顶层表述则延续了此前的行业基调。2020年，7月政治局会议虽未如前两年般有明显收紧，但8月下旬融资管理规则的提出对房企经营进而行业发展带来了重要影响。12月政治局会议的表述虽较为温和，但日前国务院副总理韩正在住建部召开的座谈会中表示，要“时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”，延续了此前顶层房地产行业的态度。

表 1：2020年下半年，地产行业政策一致性较2018及2019年更强

数据来源：政府网站，中达证券研究

1.2当前行业基本面表现与2018及2019年有何区别?

1.2.1 2018及2019年：年中调控后行业基本面下行，年末平稳回暖

年末均处市场平稳回暖期间，12月顶层会议延续四季度地方温和政策。2018及2019年年中的政治局会议明显收紧了对房地产行业的调控，带动住宅价格涨幅明显放缓、土地市场热度明显下降。进入四季度后，部分热门城市传递出了较为积极的政策信号，带动房价增速回升、土地溢价率趋于平稳。顶层对房地产的态度并非打压，而是引导行业保持平稳健康的发展;因此，在年末市场相对平稳回暖的过程中，12月的中央经济工作会议对房地产行业的表述也均延续了四季度以来各个地方相对温和的态度。

2018年：年中表述变化带动三线城市房价增速快速下滑，年末一二线城市带动整体房价增速回升。2018年，在顶层表述由“遏制热点城市房价过快上涨”改为“坚决遏制房价上涨”后，三线城市住宅价格指数环比增速快速下滑，由2018年6月的0.89%持续下降至2018年11月的0.41%，带动百城整体的增速下滑;10月起广州、杭州等核心城市率先放开限价，一二线城市住房价格增速回升，方才带动百城住宅价格环比增速回暖。另一方面，2018年四季度，10年期国债收益率有所下降，流动性的宽松亦在一定程度上助力了年末行业的回暖。

图 1：2018年年中调控后三线城市住宅价格增速下降

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：重点城市放宽限价带动年末住宅价格小幅回升

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：2018年第四季度10年期国债收益率有所下降

数据来源：Wind，中达证券研究

土地市场调控后明显降温，四季度溢价率维持低位平稳状态。2018年土地市场的热度亦在年中的调控后明显下降，100大中城市的宅地成交溢价率由2018年6月的18.0%下降至2018年10月的5.6%。随着热门城市放开限价，土地市场热度在年末小幅回升、且并未过热，2018年12月100大中城市的宅地成交溢价率约7.2%，年末土地市场较为平稳。

图 4：2018年中调控后土地市场明显降温

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：2018年末土地市场较为平稳

数据来源：Wind，中达证券研究

2019年：年中调控带动各线城市房价增速下滑，年末各线城市房价增速均有所回升。2019年中的调控后，百城住宅价格指数环比增速由2019年6月的0.37%下降至2019年10月的0.15%;11月深圳上调“豪宅税”征收标准、取消商务公寓只租不售等带动一线城市及百城整体房价增速提升。2019年第四季度10年期国债收益率维持小幅波动，年末整体流动性环境较为平稳。

图 6：2019年中调控后百城房价环比增速有所下滑

数据来源：Wind，中达证券研究

图 7：2019年末亦为房价增速回升期间

数据来源：Wind，中达证券研究

图 8：2019年第四季度10年期国债收益率小幅波动

数据来源：Wind，中达证券研究

下半年宅地成交溢价率明显下降，年末趋于平稳。2019年中调控后，各线城市的宅地成交溢价率均快速下降，100大中城市宅地成交溢价率由2019年6月的20.7%下降至2019年10月的8.0%;随着部分城市政策略有松动，2019年11月及12月100大中城市的宅地成交溢价率小幅回升，分别为9.3%和8.2%，整体较为稳定。

图 9：2019年调控后各线城市宅地成交溢价率下降

数据来源：Wind，中达证券研究

图 10：2019年末宅地成交溢价率较为平稳

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2.2 2020年：房价增速维持波动，溢价率仍然较高

2020年，商品房及土地市场热度并未在年中后持续下行。与2018及2019年不同，2020年，监管层虽在8月提出了融资管理规则、10年期利率亦随流动性的常态化而持续回升，但疫情后快速的销售复苏使商品房及土地市场的热度并未持续下降，百城住宅价格指数环比增速在近月持续波动，房企的补库存需求使得近月的宅地成交溢价率仍然较高，11月达到18.5%。在此背景下，地方政策并未出现大范围的明显松动，多地反而出台了加强预售资金监管的相关政策;日前住建部座谈会和此次政治局会议对房地产行业的提及实际上亦继续延续了今年以来的政策基调。

图 11：近月10年期国债收益率持续提升

数据来源：Wind，中达证券研究

图 12：近月房价环比增速持续波动

数据来源：Wind，中达证券研究

图 13：2020年末宅地成交溢价率仍然较高

数据来源：Wind，中达证券研究

下半年行业基本面环境的差异使房地产行业政策一致性较过去两年更强，地产板块趋势性行情尚待政策基调变化。2018及2019年末，板块表现均随政策面趋于温和而有一定提振。2020年末，在房地产行业基本面呈现出差异的背景下，行业政策基本延续了年中以来的基调，当前板块行情相对前两年较弱。

图 14：近两年年末地产板块表现在政策面转向温和时期上行

数据来源：Wind，中达证券研究;注：以2018/6/6收盘价为标准化基点

1.3展望：此次会议传递了哪些地产行业的政策信息?

“十四五”期间，经济发展路径转变更需稳定成本要素。三年内首次在年末政治局会议中提及房地产既隐含了当前与过去两年年末房地产行业基本面的区别，亦反映出当前顶层政策更强的一致性和定力。另一方面，根据十九届五中全会公报，“十四五”期间我国的经济发展将更注重质量及科技创新。正如我们在专题报告《十四五规划中的楼市发展密码》中所述，产业的迭代升级更需要相对稳定的整体经济环境。就房地产行业而言：1)房价、房租等作为成本要素需维持在较为稳定的水平;2)由于行业波动将传导至众多上下游产业，房地产仍为我国整体经济中的重要稳定器。中共中央在介绍十九届五中全会精神的新闻发布会中亦指出，“十四五”时期将“促进住房消费健康发展”，在更强调高质量发展的进程中，对相对稳定经济环境的需求或将使房地产行业的整体基调继续维持平稳。

顺周期属性或有望使地产板块受益于经济增长。此次会议中亦提出“明年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，做好经济工作意义重大”、“确保‘十四五’开好局”、首次提出了“需求侧改革”的表述，在当前“我国经济运行逐步恢复常态，但新冠肺炎疫情和外部环境仍存在诸多不确定性”的环境下，我国或将进一步通过扩大内需构建国内国际双循环的发展格局，明年经济增长亦预期向好。在平稳的行业政策基调下，房地产行业的顺周期属性将有望使板块在经济复苏的过程中得到一定提振。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

本周，中国新城镇、莱蒙国际、海昌海洋公园涨幅居前。合生创展集团、建发国际集团、众安集团年初至今涨幅居前。

图 15：中国新城镇、莱蒙国际、海昌海洋公园本周涨幅居前