中达证券：经济转型中的物管行业趋势

作者：久期编选 2020-12-21 13:30

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究】经济转型中的物管行业趋势——专题研究&周度数据》。

报告要点

专题研究：

日前，住建部等六部委联合发布文件，为物管行业在我国经济转型升级中的发展方向做出了一定引导。此次文件对物管行业的功能定位和业务内容做出了何种表述?揭示了哪些物管行业的发展趋势?

物管企业平台建设强调“平台对接”与“基层治理”，行业将进一步增添公用事业属性。此次文件鼓励物管企业对接政务平台、公共事业服务平台、开展线下“代跑腿”“接力办”等服务，从业务内容上为物管行业进一步增添了公用事业属性。短期内，上述新业务的开展能够为物管公司带来收入的增长;长期来看，物管公司或将以此为切入点实现潜在的城市管理业务叠加，政务服务便捷度的提升亦有望加强物管公司与业主的连接，促进增值服务的进一步开展。

大型物管公司的智慧平台或将加速输出至中小型物管公司，行业数字化建设有望进一步提速。2018及2019年，智能化建设费用超过千万元的物管企业由20余家上升至30余家、毛利率更高的非物管收入占比提升1.94pct至21.45%，但由于智能化管理水平提升有限、人工成本不断上涨等原因，百强物管企业的毛利率仅上升0.46pct至24.02%。此次文件“鼓励大型物业服务企业开放自有智慧物业管理服务平台功能”，大型物管公司的智慧平台或将加速输出至中小型物管公司，使物管行业的科技研发资金更集中至智能化平台建设更为成熟的企业，实现行业整体数字化建设的加速和降本增效成效的提升。

由物的管理向居民服务转型升级，增值服务消费属性料将提升。从对经济的贡献上看，对人的服务消费属性更强、对物的管理投资属性更强。当前物管公司的非物管业务中，对人的服务占比较小：2019年，百强物管企业的业主增值服务仅贡献了非物管收入的45.32%(其中仍包含相当比重的对物服务，对人服务的占比实际上更低)。疫情使物管公司和业主间的连接得到了一定强化，近期的政策导向亦在一定程度上使社区团购等生活服务的外部竞争更趋温和，物管公司增值服务的消费属性料将稳步提升。在此趋势下，差异化的服务将进一步助力物管公司的品牌打造，并反哺在管面积和公司业绩的提升。

数据要点：

截至12月18日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降9%，2020年累计成交面积同比上升2%。

截至12月18日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升2%;平均去化周期10.9个月，平均环比上升3%。

截至12月18日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降1%，2020年累计交易面积同比下降1%。

投资建议:

中央经济工作会议再次提及“房住不炒”，房地产行业的基调继续保持了较强的一致性。区域层面上，会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”，结合日前国务院对推动都市圈市域(郊)铁路加快发展的表述，重点都市圈卫星城市的房地产市场仍具备一定的成长性。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 经济转型中的物管行业趋势

日前，住建部等六部委联合发布了《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，对物管行业线上平台建设、增值服务内容做出了方向性的指导。此次文件对物管行业的功能定位和业务内容做出了何种表述?揭示了哪些物管行业发展趋势?

1.1加速构建物管智慧平台，打通基层治理“最后一公里”

物管企业平台建设强调“平台对接”与“基层治理”，基础物管功能定位或将更类似于公用事业。此次文件对物业服务企业建设平台提出了支持，鼓励物管企业通过对政务平台、公共事业服务平台的对接，采集并共享物管企业在管社区的相应数据，对基层治理提供支持。从物管公司对上述平台的对接和基层治理的层面上看，物管企业将进一步承担“打通服务群众的‘最后一公里’”之责任，基础物管业务的功能定位或亦将更类似于公用事业。

表 1：物管公司或将进一步承担基层社会治理工作

数据来源：政府网站，中达证券研究

参与基层治理将拓宽物管公司收入来源、为其他增值业务的开展提供构建信任基础。当前物管公司的基础物管服务主要包含安保、保洁、绿化、维修保养等业务，住房保障、医保、行政审批、公安等政务服务与社区居民之间的大量空缺将为物管公司带来业务的横向拓宽。反映到物管公司的业绩上，上述业务的类公用事业性质或使其利润率较低，但该服务仍具有开展价值：1)较大的需求规模和潜在的叠加服务将为物管公司带来收入的提升。以碧桂园服务的“三供一业(供水、供电、供热和物业管理)”业务为例，2019年供热业务的收入占比达到10.3%，成为公司重要的增长驱动力;另一方面，在实现对中石油职工家属小区的平稳接管后，碧桂园服务的业务范围亦逐步扩张至油气生产辅助服务、汽车及驾驶员劳务服务等。2)政务业务线下“代跑腿”“接力办”等服务的开展或能够为物管公司其他增值服务的开展提供信任基础。

图 1：2019年起，“三供一业”业务进一步拓宽了碧桂园服务增长来源

数据来源：公司公告，中达证券研究

智慧平台建设方面，短期内，物管行业持续提升的科技投入尚未为行业实现成本的大幅下降。根据中指院的数据，百强物管企业智能化费用投入持续扩大，2018及2019年，分别有20余家及30余家百强企业的智能化建设费用超过千万元，2019年大部分百强企业的智能化建设费用投入在100-500万元之间。随着近年物管公司管理规模的提升，规模效应、增值服务的开展和部分服务智能化等因素使得百强物管企业的营业成本率持续下降;然而，由于智能化管理水平提升有限、人工成本不断上涨等原因，营业成本率降幅较小，仅由2018年的76.44%下降0.46个百分点至75.98%。

图 2：物管行业持续提升的科技投入尚未为行业实现大幅的成本下降

数据来源：中指院，中达证券研究

大型物管公司的智慧平台或将加速输出至中小型物管公司，行业数字化建设有望进一步提速。此次文件对前述情况提供了解决方案，即“支持物业服务企业联合建设通用、开放的智慧物业管理服务平台”、“鼓励大型物业服务企业开放自有智慧物业管理服务平台功能，拓展服务范围，为中小物业服务企业提供平台支撑和技术支持”。在此背景下，大型物管公司的智慧平台或将加速输出至中小型物管公司，这将使物管行业的科技研发资金更集中至智能化平台建设更为成熟的企业，实现行业整体数字化建设的加速和降本增效成效的提升。当前，部分大型物管公司已经实现了智能平台的输出，如碧桂园服务向中小型物管企业输出“天石云平台”智能化升级方案;智慧科技服务亦贡献了物管公司的部分收入，如金科服务的收入中，智慧科技服务的占比由2017年的0.6%提升至2019年的1.2%，2020年中期同比提升0.4个百分点至1.9%。

图 3：金科服务的智慧科技服务收入占比近年持续提升

数据来源：金科服务招股书，中达证券研究

表 2：彩生活、碧桂园服务、金科服务等在科技赋能方面较为突出

数据来源：中指院，中达证券研究

1.2增值服务由投资属性向消费属性转型

促进物管企业由物的管理向居民服务转型升级，业务属性由投资属性转型至消费属性。除政务和公共事业相关服务之外，此次文件中亦提及了其他拓宽物业服务领域的相关内容，主要着眼于居民生活服务的便利性需求，重点提及的服务内容包含家政服务、居家养老、快递代收、智能零售及集中采购等。从对经济的贡献上看，对人的服务消费属性更强、对物的管理投资属性更强。

表 3：物管企业的增值服务将逐步向消费属性转型

数据来源：政府网站，中达证券研究

当前主流上市物管公司的非物管收入仍以对物的服务为主。物管公司的非物管收入以增值服务为主：1)非业主增值服务通常包含案场服务、开荒清洁等业务，其服务对象主要为待售住房单位和社区空间等，属于“对物的管理”范畴。2)业主增值服务范围更为广泛、包含部分对人的服务。根据中指院的数据，2019年，百强物管企业的非物管收入约占总收入的21.45%，其中非业主增值服务收入占非物管收入的54.68%;考虑到业主增值服务中仍包含相当比重的对物服务，因此对物服务占增值服务总收入的比重实际上更高。以当前市值最大的物管公司碧桂园服务为例，如将家政服务、拎包入住、房产经纪和增值创新业务均定义为对人的服务，则2019年碧桂园服务对物的服务收入占比达到业主及非业主增值服务合计收入的约71.4%。以主要物管上市公司中非物管服务收入占比较高的新城悦服务为例(2019年社区增值服务及开发商增值服务合计贡献约40.7%的收入)，如将线上销售、装修服务和社区超市及充电等公共资源服务定义为对人的服务，则2019年新城悦服务对物的服务收入约占增值服务合计收入的86.0%。

图 4：2019年，业主增值服务约贡献百强物管企业收入的9.7%

数据来源：中指院，中达证券研究

图 5：碧桂园服务2019年增值服务收入以对物服务为主

数据来源：公司公告，中达证券研究

图 6：新城悦服务2019年增值服务收入以对物服务为主

数据来源：公司公告，中达证券研究

当前对物为主的增值服务格局主要源于物管公司与业主间较弱的连接程度和生活服务的外部竞争。物管公司与业主间的消费性连接较弱，服务半径短并不等同于业主愿意通过物管公司进行消费;2020年年初的疫情使上述连接得到了一定强化，部分物管企业的消毒、生鲜保障等服务加强了业主对物管公司的信任。另一方面，居民的众多生活需求(购物、金融等)能够通过各大互联网平台和第三方服务提供商得到满足，物管公司面临的外部竞争较为激烈。

图 7：绿城服务绿城生鲜店疫情期间仍能满足业主需求

数据来源：绿城服务集团微信公众号，中达证券研究

部分生活服务的外部竞争环境或将在政策引导下得到一定优化，物管公司供应链的重要性进一步提升。以社区团购为例，日前官方媒体对社区团购提出“互联网巨头理应在科技创新上有更多担当、有更多追求、有更多作为;别只惦记着几捆白菜、几斤水果的流量”，该导向与十九届五中全会公报中提出的“十四五”时期“把科技自立自强作为国家发展的战略支撑”、2020年十二月政治局会议中提出的“强化反垄断和防止资本无序扩张”相符。与此同时，此次住建部的文件则对物管公司提出“对接各类供给端，通过集中采购等方式，为居民提供优质商品和服务”，政策的导向或将使物管公司在社区团购等生活服务赛道的竞争环境得到一定优化，而对各类供给端的对接亦对物管公司的供应链管理提出了更高要求。

表 4：近期的政策导向在一定程度上优化了物管公司部分生活服务的外部竞争环境

数据来源：政府网站，人民日报评论，中达证券研究

在增值服务消费属性提升的趋势下，具备特色的增值服务将更能反哺外拓。举例而言，绿城服务通过构建早教体系、收购澳洲早教公司等方式，在文化教育方面具备特色，或将吸引相对年轻的购房群体;奥园健康在社区居家养老方面做出了诸多尝试，向长者提供康复护理、生活照料等服务，为长辈组建社群等。差异化的服务将进一步助力物管公司的品牌打造，并反哺在管面积和公司业绩的提升。

图 9：绿城服务开展国际化早教服务

数据来源：绿城服务集团微信公众号，中达证券研究

图 10：奥园健康积极开展社区养老服务

数据来源：奥园健康微信公众号，中达证券研究

1.3小结：行业数字化发展提速，公用事业及消费属性提升

行业转型升级的趋势将带来业务属性的变化。此次文件对物管公司的导向主要在于：1)广泛采集并共享政务和公用事业所需的动态信息，以优化城市治理：这要求物管公司提升数字化管理程度，当前科技赋能表现较好的物管企业或将加速输出智慧平台。2)借助物管公司提升公共服务效能：线下“代跑腿”“接力办”等服务的性质更类似于公用事业，物管公司或能够以此为切入点实现更多潜在的业务叠加，政务服务便捷度的提升亦有望加强物管公司与业主的连接，促进增值服务的进一步开展。3)由物的管理向居民服务转型升级：对人服务的开展实际上将提升物管公司业务的消费属性。

业务属性的变化将对物管行业的估值带来影响，差异化服务或将引领行业内部估值分化。业务经济属性的变化将使得物管公司在宏观经济变化中的业绩弹性有所不同，进而影响其估值水平。如我们在专题报告《如何看待目前物管行业估值?》中所述，在经济复苏过程中，市场对业绩弹性的偏好将导致各行业估值的分化。对物管公司而言，与业主连接的加强亦为对其服务质量的进一步考验，质量优秀且可复制性高的基础服务、差异化的增值服务将引领行业内部的估值分化。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

本周，中国新城镇、万科海外、海昌海洋公园涨幅居前。合生创展集团、建发国际集团、众安集团年初至今涨幅居前。

图 11：中国新城镇、万科海外、海昌海洋公园本周涨幅居前