中达证券：2020年房地产销售再创新高，资金来源继续改善

作者：久期编选 2021-01-21 14:35

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|月报】全年销售再创新高，资金来源继续改善——12月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

全年销售再创新高，地产带动拉动投资。2020年，商品房销售额累计同比增长8.7%(1-11月：增长7.2%);销售面积增长2.6%(1-11月：增长1.3%)。1-12月，开发投资累计同比增长7.0%(1-11月：增长6.8%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.1%与增长17.4%，较1-11月分别收窄4.1个百分点和提高1.3个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，12月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资(+2.3%)的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。

开工竣工继续收窄，修复速度慢于销售。2020年疫情得到控制后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-12月，房企房屋新开工面积同比下降1.2%(1-11月：下降2.0%);房屋竣工面积同比下降4.9%(1-11月：下降7.3%)，同比降幅有所收窄。2020年新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。2020年，房地产开发资金来源累计同比增长8.1%(1-11月：增长6.6%)。其中，国内贷款增长5.7%(1-11月：增长5.4%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长8.5%和9.9%(1-11月分别增长5.3%和10.6%)。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现了较快增长，整体开发资金来源增速超过2019年。销售回款的增长能够一定程度对冲前期融资管控政策的影响。

一线销售增长较快，去化环比基本持平。2020年12月，45城新房成交面积环比上升8%，同比上升12%;当年累计成交面积同增2%(上月为1%)，一、二、三线城市分别上升14%、下降2%及上升3%。东营、芜湖、东莞和广州累计增幅较大，而南宁、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至12月末，14城新房去化周期为10.3个月，上月为10.2个月。二手房方面，12月，15城二手房成交面积环比上升9%，同比上升7%;截至12月末，15城累计成交面积下降1%(上月为下降2%)。金华、南京、深圳二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

各线宅地成交增速回落，溢价率有所下行。2020年全年，百城住宅用地累计成交建面同比增长约8.5%;其中，一线城市增长27.2%，二线城市增长6.6%，三线城市下降8.0%，各线城市累计增幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，12月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了2020年中的市场热度上升后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，12月单月溢价率环比有所下行。

投资建议：基本面修复与分化并行，维持“强于大市”评级。在行业周期弱化的大背景下，2020年行业基本面保持平稳，全年销售额再创新高。同时，行业已由过去的“杠杆为王”转变为“资源为王”，房企内部和城市之间的分化在继续加大，具备土地和金融资源或综合开发能力的房企能够继续保持较快成长。相关房企的资产价格也将相应收益与资源集中的过程。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：中型房企股价表现较好

截至2020年12月末，中国新城镇、永升生活服务和绿城服务当月涨幅居前;永升生活服务、银城生活服务和合生创展集团年初至12月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1：中国新城镇、永升生活服务和绿城服务12月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/12/31

图2：永升生活服务、银城生活服务和合生创展集团年初至12月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/12/31

图 3：保利物业、万科企业和嘉年华国际12月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2020/12/31

2. 行业：销售投资增速提升，到位资金继续改善

全年销售明显复苏，12月全国商品房销售面积增速继续提升。2020年1-12月，全国商品房销售金额累计同比增长8.7%(1-11月：同比增长7.2%);销售面积累计同比增长2.6%(1-11月：同比增长1.3%)。随着国内各项经济活动逐步恢复，商品房市场需求复苏明显，带动整体销售情况出现快速反弹，2020年销售额增速较2019年继续提升2.2个百分点。在平稳的内部环境下，需求端的快速恢复有望支撑商品房销售进一步回暖。

图4：2020年商品房销售额增速较上年继续提升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图5：商品房销售面积增速较上月继续回升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开发投资增速继续提升，土地成交价款增速快速上升。2020年1-12月，全国房地产开发投资完成额累计同比上升7.0%(1-11月：同比上升6.8%)，增速继续提升。拿地方面，由于近期销售恢复较快，房企普遍存在补库存需求，土地成交价款增速明显提升，土地购置面积降幅较之前也有明显收窄，2020年1-12月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.1%和增长17.4%，较1-11月分别收窄4.1个百分点和提高1.3个百分点;2019年土地成交价款累计下降8.7%。土地市场热度快速恢复，房企拿地积极性较高。整体而言，12月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资(+2.9%)的重要因素，预计未来整体投资将较为稳定。

图6：房地产投资增速小幅提升，2020年全年增长7.0%

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图7：房企购置土地成交价款增幅继续提升

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增幅小幅下降

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开工竣工继续收窄，修复速度慢于销售。受疫情影响，2020年年初房地产行业工程进度出现一定迟滞;进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。2020年1-12月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降1.2%(1-11月：下降2.0%);房屋竣工面积同比下降4.9%(1-11月：下降7.3%)，同比降幅有所收窄。2020年新开工面积同比仍明显下降，或将对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

图9：新开工降幅近期明显收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅继续收窄

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金增速快速提升，资金面改善格局延续。2020年1-12月，房地产开发资金来源累计同比增长为8.1%(1-11月：增长6.6%)。拆分来看，国内贷款累计增长5.7%(1-11月：增长5.4%);自筹资金累计同比增长9.0%(1-11月：增长7.9%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长8.5%和增长9.9%(1-11月分别增长5.3%和增长10.6%)。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现较快增长，能够一定程度对冲近期融资监管政策对房企资金面的影响。

图11：开发资金来源整体增速明显提升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增

3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加

一线城市销售面积较快增长，二线城市同比有所下滑。2020年12月当月，45个主要城市新房成交面积环比上月增长8%，同比上升12%。一线城市同比上升59%，二线城市同比下滑5%，三线城市同比上升19%。45城截至12月末累计成交面积同比上升2%(上月为1%)，一、二、三线城市分别上升14%、下降2%及上升3%。东营、芜湖、东莞和广州2020年累计交易面积分别上升约184%、41%、35%及28%，而南宁、池州、淮南、常州累计同比下滑22%、32%、35%和45%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，二线城市销售面积增速有所下滑，一线城市销售增速有所提升，部分三线城市销量有所反弹;房企和投资者在选择城市时需一城一策。

去化周期按月有所上升，南京、福州环比上升较快。截至2020年12月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均上升7%，同比平均上升17%;平均去化周期为10.3个月(上月为10.2个月)，环比平均上升6%，同比平均上升3%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为12.5个月、5.3个月、5.3个月和6.4个月，环比上月分别下降8%、22%、17%和上升42%;同比分别下降22%、43%、40%和上升3%。整体而言，主要城市去化周期基本稳定，整体去化情况延续此前顺畅态势。

广州、福州、昆明和苏州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。2020年12月，17个重点城市单月新房批售建面为2780.8万平，同比上升26.0%，环比上升44.9%;其中，4个一线城市单月同比上升37.1%，环比上升42.4%，13个二线城市单月同比上升23.9%，环比上升45.4%。1-12月，17个重点城市累计新房批售建面为19603.6万平，同比增长11.1%(1-11月为8.9%);其中，4个一线城市累计同比增长14.1%，13个二线城市累计同比增长10.6%。广州、福州、昆明和苏州批售建面累计同比增长77.6%、65.2%、55.7%和45.5%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2020/12/31主要城市交易量，一线城市同比增长较快

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至2020年末主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比基本持平

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至2020年末主要城市新房批售情况，广州、福州、昆明和苏州新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定

金华、南京、深圳成交面积累计增幅居前。2020年12月，15个主要城市的二手房交易量环比上月上升9%，同比上升7%。北京和深圳单月同比分别上升51%和下降28%。截至12月末，15城2020年累计交易量同比下降1%(上月为下降2%)。金华、南京、深圳2020年至今分别累计同比上升62%、31%和27%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至2020年末主要城市二手房成交量情况，金华、南京、深圳成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价于高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨